El Tribunal Supremo anula un Equity Release con Unit Linked: claves de la sentencia

En el año 2006 la Dirección General de Tributos publicó una consulta tributaria (la V2120-06 de 24 de octubre) que iba a suponer un montón de problemas a la industria de los seguros Unit Linked, y a muchos clientes residentes en la costa del sur de España.

La consulta afirmaba que, a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la base imponible del impuesto a pagar por obligación real en España por un beneficiarioPersona que ostentará el derecho a percibir la indemnizaci... extranjero que recibiera un inmueble situado en España sería el valor del inmueble minorado en el importe del préstamo hipotecario que lo gravara, “con independencia de dónde se haya concedido, siempre y cuando el heredero o donatario asuma la deuda”

Esta consulta permitió a los bancos extranjeros sin presencia en España ofrecer a clientes hipotecas sobre sus propiedades españolas. El motivo de esas ofertas no fue la necesidad de financiación de los clientes, sino evitar el impuesto de sucesiones.

Al suscribir un préstamo hipotecario por el valor de una casa, por ejemplo, en Marbella, una persona física, residente o no, reducía la base imponible del ISD si, en caso de fallecimiento, el heredero era residente en otro país.

Si además el importe del efectivo recibido por el préstamo se depositaba fuera de España, tampoco entraba en la base imponible del ISD a pagar por un heredero extranjero por obligación real.

Una situación en la que todos ganaban, los herederos extranjeros de los clientes no pagaban ISD en España, y los bancos extranjeros incrementaban su negocio (préstamo hipotecario más cartera de inversión).

Este esquema se bautizó como EQUITY RELEASE, por parte de los departamentos de marketing de los bancos (Nordea, Kaupthing, NM Rothschild, SEB, y otros que participaron de la fiesta).

Por qué se usaba el Unit Linked en el Equity Release

La única pieza que desencajaba en este esquema era que si el cliente que suscribía el préstamo era residente español, debía tributar por el impuesto sobre el patrimonio (IP). La vivienda habitual estaba exenta en buena parte de ese impuesto, pero la cartera de inversiones no, aunque se encontrara fuera de España.

Para evitar que el IP fastidiara una solución tan rentable, los bancos (y otros asesores financieros) acudieron al único producto financiero que evitaba en aquellos años el IP: el unit linked irrevocable o sin derecho de rescate.

Los clientes podían haber invertido en otras cosas exentas de IP (una empresa familiar operativa, un fondo de pensiones), pero el UL generaba mayores comisiones a los bancos e intermediarios financieros, así que la gran mayoría escogió venderles el UL a los clientes.

Muchos bancos tenían aseguradoras propias que los emitieron (pej, Nordea Life, SEB Life) y los que no, acudieron mayoritariamente a aseguradoras luxemburguesas que ofrecían esos productos.

La crisis financiera

En 2008 los mercados financieros mundiales sufrieron las consecuencias de la crisis inmobiliaria y los excesos de crédito, y se desplomaron los rendimientos de las carteras.

Muchos clientes que habían comprado la solución del Equity Release se encontraron con un seguroContrato por el cual una entidad aseguradora se obliga, medi... que había perdido buena parte de su valor, una propiedad inmobiliaria que también, y un préstamo que devolver y por el que había que pagar intereses… y se sintieron engañados y acudieron a los tribunales para anular esos préstamos.

Las demandas de los afectados

Los clientes no entendieron lo que les habían vendido (o no querían entenderlo) y demandaron a los bancos prestamistas y a los intermediarios (que supuestamente les asesoraron), y solo en alguna ocasión a las aseguradoras que emitieron los UL.

Los abogados que defendieron a los bancos al parecer no entendieron qué había pasado y no supieron explicarlo tampoco a los tribunales. El resultado fue que los tribunales de instancia y algunos superiores empezaron a anular todos los contratos: los préstamos y los seguros, en ocasiones sin la participación de la aseguradora.

Qué dice el Tribunal Supremo sobre el Equity Release y el Unit Linked

Con la habitual demora de la justicia española, algunos casos han empezado a ser analizados por el Tribunal Supremo (por ejemplo, las STS 418/2023 o STS 1130/2024). El último de ellos, el pasado 29 de septiembre de 2025 (STS 4198/2025).

El caso: un ‘equity release’ en Málaga

Veamos en qué consistió este último.

Unos clientes españoles residentes en Málaga, con la colaboración de una entidad de asesoramiento financiero extranjera llamada Hamilton Financial Services, compraron la idea de evitar el ISD haciendo un ‘equity release’. Los clientes suscribieron un préstamo de 225k euros con el banco extranjero NM Rothschild & Sons, hipotecando su casa. Recibieron 15k euros en efectivo y el resto lo invirtieron en un UL de Swiss Life (Luxemburgo), quien a su vez lo invirtió en un fondo de inversión gestionado por Hamilton.

Hamilton debió percibir comisiones del banco, de la aseguradora y del propio fondo, y bien porque fuera una estafa o porque la crisis les afectó, la empresa Hamilton desapareció.

Los errores de los tribunales de instancia

El tribunal de primera instancia no entendió nada, y fijó como hechos probados cosas que son materialmente imposibles, pero que el TS no ha tenido más remedio que aceptar (por ejemplo, que el fondo de inversión era propiedad de los clientes y que estos lo pignoraron, algo jurídicamente imposible en un Unit Linked).

Desaparecido Hamilton, la Audiencia condenó a NM Rothschild & Sons a cancelar el préstamo… pero no a Swiss Life a anular el UL (no se sabe si porque el UL se había rescatado por parte del banco para cobrarse el préstamo al estar pignorado, el caso es que no aparecen en el fallo).

La decisión del Tribunal Supremo y una condena llamativa para el banco

Pues bien, el TS mantiene la decisión y anula el préstamo y la inversión en el UL argumentando que el Equity Release era un producto financiero ‘complejo’ y, dado que los clientes no recibieron información adecuada para entenderlo, debía anularse todo.

Los abogados del banco no convencieron al TS de que ellos solo dieron un préstamo que los clientes podían haber invertido en cualquier cosa. Si se hubieran comprado un yate o un crucero alrededor del mundo, no se habría anulado el préstamo, pero al suscribir un UL el banco acabó condenado.

Más sentencias del Tribunal Supremo sobre Unit Linked: qué esperar

Es probable que veamos más sentencias como esta del Tribunal Supremo, en las que el razonamiento del fallo es difícil de entender e imposible de ejecutar… por eso seguiremos tratando de explicar qué son y cómo funcionan los Unit Linked.