Las entidades aseguradoras han sido tradicionalmente grandes inversores institucionales en inmuebles. Desde el punto de vista económico, existe un encaje natural entre determinados activos inmobiliarios y el negocio aseguradorEntidad autorizada para el ejercicio de la actividad asegura...: inversiones de larga duración capaces de generar flujos recurrentes para hacer frente a pasivos igualmente de largo plazo.
Cuando la aseguradora asume riesgos, diversifica sus inversiones e incluye activos inmobiliarios. Pero ¿qué ocurre cuando la aseguradora no asume riesgos, como en los seguros Unit LinkedModalidad de seguro de vida en la que el tomador asume el ri...? ¿puede un Unit Linked invertir en inmuebles?
La respuesta en España es sí, aunque con importantes matices. Y para entenderlos hay que separar tres cuestiones que a veces se confunden: la normativa fiscal del Unit Linked, la normativa prudencial aplicable a las aseguradoras y la forma concreta en que se estructura la inversión.
El problema del inmobiliario: la liquidez
El principal inconveniente de incorporar directamente un inmueble a un Unit Linked no es que el inmobiliario sea un activoConjunto de bienes y derechos que forman parte del patrimoni... extraño al negocio asegurador. Todo lo contrario.
El problema es su iliquidez.
Un fondo cotizado puede venderse normalmente en cuestión de segundos. Un edificio de oficinas, una nave logística o un local comercial pueden necesitar meses para encontrar comprador y completar la transmisión.
Esta diferencia es especialmente relevante en un seguroContrato por el cual una entidad aseguradora se obliga, medi... que reconoce al tomadorPersona que contrata una póliza de seguro y está obligada ... derechos económicos cuyo valor depende precisamente de los activos vinculados a la pólizaConjunto de documentos en que se plasman los términos del c....
La normativa prudencial europea parte actualmente del denominado prudent person principle. El artículo 132 de la Directiva Solvencia II exige, entre otras cosas, que las aseguradoras inviertan en activos cuyos riesgos puedan identificar, medir, controlar y gestionar adecuadamente y que su cartera, considerada en su conjunto, reúna condiciones apropiadas de seguridad, calidad, liquidez y rentabilidad.
Para los Unit Linked existe además una regla específica: cuando las prestaciones estén vinculadas a los activos de un fondo interno, las provisiones técnicas deben estar representadas lo más estrechamente posible por esos mismos activos.
El equivalente español es el artículo 79 de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (LOSSEAR), desarrollado en el artículo 89 del Real Decreto 1060/2015 (ROSSEAR).
La aseguradora sólo debe invertir en activos cuyos riesgos pueda determinar, medir, vigilar, gestionar y controlar adecuadamente. Asimismo, debe procurar la seguridad, calidad, liquidez y rentabilidad de la cartera considerada globalmente y mantener los activos no negociados en mercados organizados en niveles prudentes.
La norma contempla además expresamente la existencia de bienes inmuebles dentro de las inversiones de las aseguradoras y establece requisitos específicos para su valoración.
Por tanto, no existe en la normativa prudencial europea ni española una regla general según la cual “una aseguradora no puede invertir en inmuebles”.
La (limitada) prohibición fiscal española de 1999
La regulación fiscal específica sí contiene prohibiciones para los Unit Linked, desde que se introdujo en 1999 el antecedente directo del actual artículo 14.2.h de la Ley 35/2006 del IRPF.
El legislador estableció dos grandes vías para evitar la imputación fiscal anual de las variaciones de valor del Unit Linked.
La primera —que hoy encontramos en la letra A del artículo 14.2.h— consiste en que el tomador no tenga facultad para modificar las inversiones afectas a la póliza.
La segunda —letra B— permite que el tomador pueda elegir entre determinadas alternativas de inversión, pero sometiendo el contrato a condiciones mucho más estrictas.
Y es precisamente dentro de esta segunda modalidad donde aparece la restricción inmobiliaria.
Cuando las provisiones se materializan en los denominados conjuntos de activos reflejados separadamente en el balance de la aseguradora, la Ley exige actualmente que las inversiones cumplan las normas del artículo 89 del ROSSEAR y añade expresamente:
“En ningún caso podrá tratarse de bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios.”
El artículo 14.2.h LIRPF no contiene una prohibición general de que un seguro de vidaDe acuerdo con la Ley de Contrato de Seguro, por el seguro d... o incluso un Unit Linked tenga exposición inmobiliaria.
Contiene una prohibición mucho más concreta: los inmuebles y derechos reales inmobiliarios no pueden integrar los conjuntos separados de activos de la letra B si se quiere mantener el régimen fiscal previsto por dicho artículo.
¿Es posible que un Unit Linked invierta en inmobiliario entonces?
La respuesta es positiva, pero la cuestión consiste en determinar cómo se incorpora esa inversión al Unit Linked y bajo qué modalidad del artículo 14.2.h se estructura el contrato.
Primera alternativa: invertir indirectamente en inmobiliario
La solución más sencilla es no hacer que el inmueble sea directamente el activo vinculado a la póliza, sino a través de diferentes instrumentos financieros.
Por ejemplo, mediante participaciones en vehículos de inversión inmobiliaria, fondos, determinadas estructuras societarias o instrumentos financieros cuyo rendimiento esté vinculado directa o indirectamente a activos inmobiliarios.
También pueden existir productos estructurados cuyo activo de referencia sea un índice, fondo o vehículo relacionado con el mercado inmobiliario.
Desde la perspectiva del Unit Linked, en estos casos el activo que mantiene la aseguradora no es jurídicamente el activo inmobiliario, sino un título o instrumento mobiliario.
Naturalmente, que se interponga un vehículo no convierte automáticamente cualquier estructura en válida. Habrá que analizar la naturaleza jurídica del instrumento, su liquidez, valoración, riesgoPosible ocurrencia, por azar, de un acontecimiento, que prov..., elegibilidad conforme a la normativa prudencial y, especialmente, el cumplimiento de los requisitos fiscales del artículo 14.2.h aplicables a la modalidad concreta de póliza.
Segunda alternativa: el Unit Linked de activo único o predeterminado
Existe una segunda posibilidad mucho menos conocida y considerablemente más sofisticada.
Recordemos que el artículo 14.2.h establece dos alternativas independientes. La letra B contiene toda la conocida regulación sobre fondos y conjuntos de activos, incluyendo la prohibición inmobiliaria. Pero la letra A establece simplemente otra circunstancia:
“que no se otorgue al tomador la facultad de modificar las inversiones afectas a la póliza”.
Por tanto, si desde el nacimiento del contrato la inversión queda predeterminada y el tomador carece de la facultad de modificarla, nos encontramos conceptualmente ante una estructura distinta de las “cestas” de la letra B.
Y la prohibición inmobiliaria que acabamos de analizar está incluida en la letra B, no en la A.
Esto abre la posibilidad de estructurar, sujeto siempre al análisis prudencial y contractual correspondiente, un Unit Linked vinculado a una inversión inmobiliaria determinada, sin conceder posteriormente al tomador facultades para alterar el activo afecto al contrato.
Es lo que podríamos denominar, simplificando, un Unit Linked de activo único, fijo o predeterminado.
No estamos hablando del Unit Linked habitual que permite al cliente desplazarse libremente entre veinte fondos de inversión. Es una estructura propia de banca privada, wealth planning y operaciones de elevado patrimonio, donde las características del activo y del contrato se analizan individualmente.
Un problema práctico
Los activos inmobiliarios presentan un problema práctico importante: no se puede mover. Y todo aquello que no se mueve es una presa fácil para los depredadores, y el depredador más letal de cualquier activo son los impuestos. Ante un activo indefenso que no puede cambiar de localización los Estados despliegan una incesante actividad impositiva, y España no es una excepción.
Eso supone que a diferencia de la transmisión de riqueza que sí puede moverse (a la que los estados eximen de impuestos para que no se vaya), en el caso del inmobiliario cualquier cambio de titularidad jurídica atrae impuestos indirectos muy elevados.
Vender un inmueble, o adquirirlo, alquilarlo, permutarlo, etc genera elevados impuestos estatales, autonómicos y locales. Y aportarlo a una aseguradora como primaPrecio de un contrato de seguro. Es la contraprestación que... de un Unit Linked, también.
Son esos impuestos los que en muchas ocasiones desaconsejan la inversión directa inmobiliaria en un Unit Linked.
Preguntas frecuentes sobre Unit Linked e inversiones inmobiliarias
¿Puede un Unit Linked español invertir en inmuebles?
No existe una prohibición aseguradora general de invertir en bienes inmuebles. Sin embargo, el artículo 14.2.h LIRPF prohíbe expresamente que los bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios formen parte de los conjuntos separados de activos regulados en su letra B. Debe analizarse, por tanto, la estructura concreta de la póliza.
¿Puede un Unit Linked invertir en un fondo inmobiliario?
Sí, puede existir exposición inmobiliaria a través de fondos o vehículos, pero debe comprobarse que el instrumento concreto y la forma en que se incorpora al seguro cumplen tanto la normativa prudencial como los requisitos fiscales aplicables.
¿Por qué se restringe la inversión inmobiliaria directa?
Principalmente porque el inmueble presenta problemas de liquidez, valoración y concentración que no existen en igual medida en muchos activos financieros negociados. La normativa prudencial exige a las aseguradoras poder identificar, medir, gestionar y controlar adecuadamente esos riesgos.
¿Puede utilizarse un único inmueble como inversión de un Unit Linked?
El artículo 14.2.h LIRPF no extiende expresamente la prohibición inmobiliaria de la letra B a la alternativa de su letra A, basada en que el tomador carezca de facultad para modificar las inversiones. Una estructura de este tipo requeriría, no obstante, un análisis específico de su compatibilidad con la normativa aseguradora, prudencial y contractual y no debe considerarse automáticamente admisible por el solo hecho de encajar fiscalmente en la letra A.
